資產(chǎn)增值的速度固然重要，它決定了我們的財(cái)富是多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)

在人生的下半場(chǎng)中，財(cái)富定性也很重要。它決定了財(cái)富最終的歸屬權(quán)？

這就好比不論再多的 0，前面如果沒(méi)有那個(gè) 1 是毫無(wú)意義的！

財(cái)富所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)定性和籌劃絕對(duì)不是一蹴而就的

需要定期審視，提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)來(lái)預(yù)留足夠籌劃空間

當(dāng)已經(jīng)面臨爭(zhēng)議甚至訴訟之后再去求援

不但不能爭(zhēng)取到應(yīng)得的權(quán)益，無(wú)故花費(fèi)大把的時(shí)間和評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)

結(jié)果只能留下四個(gè)字：“愛(ài)莫能助”

案例回顧：（可以關(guān)注作者打開(kāi)歷史發(fā)表）

1. 房?jī)r(jià)上漲，卻一分錢(qián)都跟你沒(méi)關(guān)系？

2. “假離婚”遠(yuǎn)比你想象中還要復(fù)雜

3. 防不勝防的代持風(fēng)險(xiǎn)

上面這些案例有一個(gè)共性。都均涉及到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交易，很多人向我提問(wèn)，房產(chǎn)繼承中到底有沒(méi)有20%的“遺產(chǎn)稅”？

今天特開(kāi)一個(gè)專(zhuān)篇，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)

咱們來(lái)細(xì)說(shuō)這個(gè)傳聞中的“20%”到底是哪里來(lái)的！

（文章中內(nèi)容經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)律師補(bǔ)充，感謝徐修齊律師）

“繼承的房屋再出售需要繳納總房?jī)r(jià)20%的個(gè)稅”這一說(shuō)法雖然不完全錯(cuò)誤，但是具體情況必須得具體分析。我本人已經(jīng)不止十次、數(shù)十次地，被親戚、朋友、同學(xué)、客戶(hù)問(wèn)到過(guò)這個(gè)問(wèn)題。而且每當(dāng)政府出臺(tái)一些樓市、個(gè)稅方面的政策的時(shí)候，這個(gè)謠言就會(huì)跟風(fēng)出來(lái)作亂。

比如國(guó)家稅務(wù)總局在2019年6月13日發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》的文件，明確“房產(chǎn)贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人需要按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。但是贈(zèng)與給配偶、直系親屬、兄弟姐妹的不需要繳納。繼承房屋的也不需要繳納個(gè)稅。”。這時(shí)就出來(lái)了一堆文章，寫(xiě)到“受贈(zèng)房子、繼承房子的時(shí)候雖然免繳個(gè)稅，但當(dāng)你想賣(mài)掉的時(shí)候，就要繳賣(mài)房款總額20%的個(gè)稅，逃得了初一、逃不了十五！”

甚至有一次路過(guò)某房產(chǎn)中介，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息上赫然寫(xiě)著，“繼承房產(chǎn)，20%個(gè)稅由買(mǎi)家承擔(dān)！”。

繼承的房子或受贈(zèng)的房子再出售到底如何繳稅，到底是否存在“總房?jī)r(jià)20%的個(gè)稅”？法律依據(jù)是什么？這種專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，真的不能人云亦云，必須聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人事的解答。

1. 到底是否存在“總房?jī)r(jià)20%的個(gè)稅”？

結(jié)論：確實(shí)存在“20%的個(gè)稅”，但具體數(shù)額得看情況。

根據(jù)我國(guó)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，適用稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減去財(cái)產(chǎn)原值的差額，作為應(yīng)納稅所得額。

這個(gè)其實(shí)很好理解，我房子買(mǎi)來(lái)100萬(wàn)，賣(mài)掉200萬(wàn)，掙了100萬(wàn)，掙多少繳多少所得稅，如果賣(mài)掉還是100萬(wàn)，沒(méi)掙錢(qián)自然也不存在所得，也無(wú)須繳納所得稅了。

至于為什么會(huì)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款總額的20%的個(gè)稅”這樣一個(gè)謠言，我相信很多人以為繼承或者受贈(zèng)的房產(chǎn)，其取得是無(wú)償?shù)模虼素?cái)產(chǎn)原值是0。所以在繳納所得稅時(shí)，就不存在轉(zhuǎn)讓收入與房產(chǎn)原值的差額，直接以轉(zhuǎn)讓收入作為應(yīng)納稅所得額。這樣的說(shuō)法多了，久而久之就形成了謠言。

實(shí)際上，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。

因此，可以看出，在轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)、繼承的房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值是以購(gòu)房原價(jià)來(lái)計(jì)算的，而不是0。所以即便是繳納20%的個(gè)稅，也是以“轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)房原價(jià)后的差額”來(lái)計(jì)算20%的個(gè)稅，

不過(guò)事實(shí)上，很多06年之前的房產(chǎn)，初始價(jià)格非常低才二三十萬(wàn)，相比于現(xiàn)在動(dòng)輒四五百萬(wàn)的估價(jià)來(lái)說(shuō)，也就造成了人們印象中全額20%的印象了。

2. 出售繼承或受贈(zèng)與的房屋是可以免征個(gè)稅的

出售繼承或受父母贈(zèng)與的房屋，符合法定條件的，可以免征個(gè)稅。

這個(gè)條件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：滿(mǎn)五唯一。

所謂滿(mǎn)五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。

3. 滿(mǎn)五唯一中自用5年以上，起算點(diǎn)是什么時(shí)候？

我們知道，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，滿(mǎn)五唯一中的滿(mǎn)5年，基本都是要看房產(chǎn)證的登記時(shí)間，依此判斷是否已經(jīng)滿(mǎn)5年。

那么如果是繼承或受父母贈(zèng)與的房屋，一旦辦理了產(chǎn)權(quán)變更，房產(chǎn)證登記時(shí)間就會(huì)變成繼承或受贈(zèng)與時(shí)候的日期。如果想要符合滿(mǎn)五的條件，是不是還要再等5年呢？

實(shí)際上，對(duì)于受贈(zèng)、繼承、離婚析產(chǎn)等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚析產(chǎn)前的購(gòu)房時(shí)間確定，而不是按房產(chǎn)證登記時(shí)間確定。

也就是說(shuō)，這種情況下滿(mǎn)五的起算點(diǎn)和父母還在世時(shí)或者父母未贈(zèng)與房屋時(shí)將房屋出售的起算點(diǎn)是一致的。

4. 如果無(wú)法滿(mǎn)五唯一，個(gè)稅稅率20%實(shí)在是太高了，怎么辦？

有的朋友看到這，會(huì)覺(jué)得“大多數(shù)人到了繼承的年紀(jì)，基本都有房子，很難達(dá)到唯一。父母都是在十多年、甚至數(shù)十年前買(mǎi)的房子，房?jī)r(jià)很低，就算能減去購(gòu)房原價(jià)，也減不了多少，實(shí)際上和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的20%也差不離，稅收負(fù)擔(dān)太重了！”怎么辦呢？

之前提到了個(gè)稅核定征收的辦法，經(jīng)作者與稅務(wù)局工作的同學(xué)咨詢(xún)，上海已經(jīng)嚴(yán)格實(shí)施繼承或受贈(zèng)房屋出售據(jù)實(shí)征收的規(guī)定，不允許核定征收了。評(píng)論區(qū)也有來(lái)自其他城市的稅務(wù)局的朋友也留言2019年之后繼承或受贈(zèng)房屋不再施行核定征收。

在這種情況下，可以進(jìn)行一定的稅收規(guī)劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈(zèng)與給名下無(wú)房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹（建議事先簽好協(xié)議），需要繳納3%-5%（根據(jù)城市不同，稅率會(huì)不同）的契稅和贈(zèng)與雙方萬(wàn)分之五的印花稅，再由受贈(zèng)與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以滿(mǎn)五唯一出售，就可以省掉不少的個(gè)稅了。在進(jìn)行稅收規(guī)劃前非常建議先向?qū)I(yè)律師和稅務(wù)師進(jìn)行咨詢(xún)，并簽好相關(guān)協(xié)議，以免任何爭(zhēng)議產(chǎn)生。

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